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房地产企业本钱治理的特点

作者:不是人 整理:本网站论文网 录入时间:2011-12-13 23:53:46
一、房地产企业的本钱特点 
   
  房地产企业的本钱主要包括三部分:土地、土建、设备用度,配套及其他收费支出,治理用度和筹资本钱。下面将针对这三大本钱进行分析。 
  1、土地、土建、设备用度 
  这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。 
  2、配套及其他收费支出 
  主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。 
  3、治理用度和筹资本钱 
  房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分用度核算好,对公道控制开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。 
   
  二、房地产企业加强本钱治理的措施 
   
  1、针对不同房地产企业特点进行本钱治理 
  根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型,每类房地产企业经营的业务不同,导致本钱治理的内容和特点有很大区别,这就要求视不同房地产企业本钱特点而进行相应的本钱治理。 
  (1)综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的治理为主,覆盖了房地产开发的所有环节,涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中同一治理,物资集中供给治理。其本钱治理包括:一是采取低地价,大规模的投资策略。二是控制设计本钱。三是物资集中供给治理,大宗物资都通过团体采购中心进行集中采购,降低材料本钱。四是以低价换周转,项目价格经常是四周可比项目一半,批越日均销售率达到78%,年度均匀积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合,不仅是产品设计,从建筑施工、物业治理到酒店经营等均有涉足,而这些大盘规模通常在几千亩以上,建筑面积达几百万平米,如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购本钱。六是资金集中同一治理,有效监控资金运动,通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成同一的资金情况查询,实时查询账户余额,迅速把握各分公司资金流量、流向的动态监控和治理,对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监视。 
  (2)精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的治理为主,从施工企业转型而来,具有较强施工治理能力。在这种房地产企业中本钱治理应注重:一是建立全团体同一的预算治理体系,对每个项目选择相应的预算分类和标准,建立对应的预算,预算本钱将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部分编制年度资金计划和月度计划,通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警,系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料治理,与主要供给商建立战略合作关系,大幅降低采购本钱。对于材料的使用通过领料单进行治理,对超供材料进行扣款处理(按全额累进扣款或逾额累进扣款,设置起扣点、加价比例),保证材料最大限度地应用。 
  (3)积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的治理为主,有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标本钱控制体系,注重工程细节。具体包括:一是建立了目标本钱治理体系,同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态本钱涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同用度等,实时反映项目的最新动态,并随时检查是否超出目标本钱。三是本钱在地块、期、区的分摊,主要适用以下原则:受益原则,按受益该本钱的地块、期、区分摊;均摊原则,在所有地块、期、区分摊;属地原则,在工程所在的地块、期、区分摊。四是引进定额(基准价)体系,按照不同的产品设置多套定额,一般使用“地区产品通用”定额,再加上指标数据,就可以快速产生初始版本的目标本钱,以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限,防止失控风险。  (4)简化型房地产企业。企业以房地产开发的治理为主,设计、施工等核心工作外包,在这种企业中应该以宏观本钱管控为主,兼顾工程进度和质量。具体包括:一是建立目标本钱治理体系,对每个项目,都建立对应的目标本钱,目标本钱将控制项目开发的全过程。二是动态本钱核算,动态本钱涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同用度等,实时反映项目的最新动态。三是本钱治理工作按标准流程进行。四是关注总体本钱的控制。五是责任本钱,在总体本钱控制的框架下,按专业分工将总本钱分解到专业细项,分配给具体的专业部分,然后配备相应的检查机制,辅以绩效考核制度,使每个专业部分都能发挥主观能动性,有效地降低本钱。  2、制定本钱计划,执行全过程本钱治理
  (1)制定本钱计划。主要包括制定项目本钱计划和期间用度计划两部分。制定项目本钱计划具体包括:一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总本钱计划目标,这种计划总本钱对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总本钱计划目标。通常按项目结构对项目总本钱计划目标进行分解,将总本钱拆分到各个本钱对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总本钱分解过程中,应留意各本钱限额之间的平衡,以保证项目本钱在项目内的公道配置。这种公道配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是本钱估算。随着项目的深进、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个本钱对象进行本钱估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况,对项目进行优化组合。四是调整本钱计划。通常按结构图由下而上对本钱估算进行逐层汇总,并与原本钱计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。
  (2)全过程本钱控制。对项目开发的每个阶段都实行本钱控制。房地产开发项目本钱控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目治理的重要组成部分,是本钱治理活动的核心。房地产开发项目的本钱控制主要有以下几个阶段:一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的本钱进行总体控制。二是设计阶段的本钱控制。设计阶段的本钱控制是项目建设中本钱治理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计方式保证有效的本钱治理。三是动迁阶段的本钱控制。房地产开发企业如涉及动迁工作,一方面,应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估,确定补偿标准和额度,以利于动迁职能部分、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面,要强化动迁扫尾的治理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的本钱控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的本钱治理和结算。五是施工阶段的本钱控制。主要包括:编制或修订本钱计划、编制工作流程、落实治理职员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程用度变化大的部分和环节作为重点本钱控制对象;具体进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的,但这项工作应有一个严密的治理控制体系。六是结算阶段的本钱控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和赏罚机制。
  3、逐步引进科学的本钱治理方法
  具体而言主要包括目标本钱治理和作业本钱治理。目标本钱法的基本思想:制定目标本钱,将目标本钱按规范的本钱结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部分与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。
  作业本钱治理的基本思想是企业利用作业本钱计算所获得的信息进行作业治理,以达到不断消除浪费、实现持续改善、进步客户价值,终极实现企业战略目标的一系列活动。
  随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势,要求房地产企业采用科学的本钱治理方法,使得企业的本钱治理上一台阶,并真正实现本钱治理给企业带来的效益,才能促进企业健康、持续地发展,才能顺利地度过当前的危机。
  
  
  【参考文献】
  [1] 王中伟:房地产开发项目的本钱优化控制[J].开发与建设,2006(2)

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